分譲マンションを選ぶとき、まず意識しておきたいこと。それは、専有と共有という所有権の区別です。これは、賃貸マンションにも一戸建てにもない独特のものです。

たとえば、戸建住宅の玄関ドアは全体が所有者の物です。しかし、マンションで自分の物と言えるのはドアの内側(室内側)だけ。室外側はマンション住民の共有とみなされます。また、建物の外壁や住戸間の界壁(戸境壁)も、所有者の権利は住戸内部の表面だけに限定されます。構造壁の内部は共有物に区分されますから、勝手に穴を開けたり、一部でも撤去することは認められません。同様に、玄関ドアも好きな色に塗り替えたり、違うデザインのドアに取り替えたりはできません。

とりわけ誤解されているのが、各住戸のバルコニーです。一見、専有部分に見えますが、実は所有権は共有。個々の住み手に認められているのは、専用の使用権だけです。したがって、バルコニーを勝手に囲って居室同様に使ったり、フェンスを改造したりすることは、認められないのです。

共有という特別な所有権が認められているのは、理由があります。マンションでは、どの住戸も独立した建物ではなく、他の住戸との関係によって初めて存在できます(1階抜きで成り立つマンションはあり得ません)。また、共用廊下やエレベーターなどは、共有とするのが自然です。特定の人の所有とすると、それ以外の人は利用できない可能性も出てくるからです。

さらに、マンションの資産価値についても考える必要があります。多くの人々が生活するマンションでは、各住戸がバラバラでは資産価値は維持されません。所有者全員が、力を合わせて資産価値を保つよう努力する必要があるのです。そのためにも、共有という形態は実際的といえるでしょう。

マンションでは、エレベーターやバルコニーだけでなく、建物の外壁や内外の階段、集会室、電気設備や給水設備、ルーフバルコニー、専用庭も共有。敷地も区分所有割合(住戸面積の比率)に基づく共有とされるのが一般的です。マンションの購入とは、こうした専有部分と共有部分が一体化した空間を買うことだということを、まず意識したいものです。